[尹정부 첫 부동산관계장관회의]
분상제 5개 필수비용 반영…이주금융비는 상한 설정
건축비 자재 항목 5개로 개편…비용 조정 요건 완화
HUG고분양가심사, 자재비 연동·시세 참고기준 조정
국토부 “분상제 개편 후 분양가 1.5~4.0% 상승” 추산
부동산관계장관회의를 하루 앞둔 20일 오전 서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트의 모습. /연합뉴스
이르면 7월 말부터 아파트 분양가에 이사비·보상비·금융비·소송비 등 5개 필수 비용이 합산되고, 자잿값 상승분도 제때 반영될 수 있게 된다. 그간 과도한 규제라는 비판을 받았던 ‘분양가 상한’을 납득 가능한 수준으로 조정해 주택 공급을 활성화하겠다는 것이다. 정부는 제도 개편이 이뤄지면 이전보다 1.5~4.0%에 달하는 분양가 상승이 예상된다고 밝혔다.
국토교통부 등 관계부처는 21일 ‘제1차 부동산관계장관회의’를 열고 이런 내용 등을 담은 ‘분양가 제도 운영 합리화 방안’을 확정했다. 이번에 개편이 추진되는 분양가 상한제는 신규 주택의 분양가를 택지비·건축비·가산비를 합산한 금액 내로 제한하는 제도로, 서울 309개 동과 수도권인 과천·하남·광명 13개 동에 적용되고 있다.
당초 민간 건설사업의 고분양을 억제해 무주택자 내 집 마련을 지원하고자 도입된 제도인데, 오히려 과도하게 낮은 분양가로 인해 사업성이 떨어져 주택 공급이 줄어드는 부작용이 있다는 지적이 제기됐다. 최근 건축 원자잿값 급등으로 인해 이런 사정은 더욱 악화한 실정이다.
지난 3일 오후 시공사업단이 서울시가 내놓은 중재안을 사실상 거부하며 공사 중단이 계속되고 있는 서울 강동구 둔촌주공 재건축 현장의 모습. /연합뉴스
개편안에 따르면, 정부는 우선 정비 사업 추진 과정에서 드는 필수 비용 5가지를 분양가에 추가로 반영하기로 했다. 이전까지 산정에 포함되지 않았던 ▲명도소송비 ▲주거이전비·이사비 ▲영업손실보상비 ▲이주를 위한 금융비 ▲총회운영비 등이 추가되는 것이다.
다만 과다 반영을 방지하기 위해 객관적으로 증명이 가능한 비용 등을 바탕으로 책정한다는 구상이다. 명도소송비의 경우 변호사 수임료, 법원 인지대 등이 인정된다. 재개발 주거이전비·이사비 및 영업 손실보상비 등 보상 금액은 토지보상법에서 규정하는 법정 금액 지출 내역을 바탕으로 계산하며, 이주비 금융비의 경우 실제 발생 이자 비용을 반영하되 일정 상한액을 넘지 못하도록 제동 장치를 마련했다.
자잿값 상승을 분양가를 구성하는 건축비에 좀 더 탄력적으로 반영할 수 있도록 기본형건축비 개편도 이뤄진다. 기본형건축비는 매년 3·9월 정기 고시를 통해 이뤄지는데, 이와 별도로 레미콘·철근·PHC파일·동관 등 4개 자재의 경우 각각 15% 이상 상승이 이뤄질 시 정기고시 3개월 후 비정기 조정이 가능하다. 이런 조건이 엄격한 탓에 최근처럼 여러 자잿값의 동시 상승에도 제대로 조정이 이뤄지지 않는다는 지적이 이어졌다.
정부는 이를 개선해 조정 항목에 PHC파일·동관 등 2개 자재를 제외하고, 대신 최근 많이 쓰이는 창호유리·강화합판 마루·알루미늄 거푸집 등을 추가해 총 5개 항목으로 비정기 조정 항목을 개편하기로 했다. 조정 요건도 개선해 레미콘·철근 등 상위 2개 자재는 상승률 합이 15% 이상인 경우, 나머지 3개 자재의 상승률 합이 30% 이상인 경우라면 3개월 이내라도 비용 조정이 가능하도록 했다.
이와 함께 분양가 심사 절차를 좀 더 객관적이고 투명하게 개선한다는 방침이다. 현재 민간택지 택지비는 사업 주체의 감정평가 이후 감정평가협회에서 1차로 검증하고, 최종적으로 부동산원에서 검증·확정하는 구조이나, 부동산원 검증 기준이 주관적이라는 지적이 제기됐다. 이에 부동산원 단독 심사 구조를 개선해 외부 전문가 등이 함께 참여하는 ‘택지비검증위원회’를 신설해 운영하고, 감정 평가 가이드라인도 구체화한다는 방침이다.
경기 안양시에 위치한 레미콘 공장 모습. /뉴스1
정부는 이와 함께 주택도시보증공사(HUG) 고분양가 심사 제도도 함께 개선할 예정이다. 이는 HUG가 분양보증 발급 시 보증 리스크 관리를 위해 분양가를 사전에 심사하는 제도로, 최근 준공 사업장의 시세 및 신축 분양가 등과 비교해 분양가 상한이 결정된다. 이는 분양상한제 지역을 제외한 투기과열·조정대상지역 전체에 적용된다. 최근 심사 방식이 일부 개선됐다고는 하나, 여전히 불투명한 심사 기준이나 절차 등이 문제가 되고 있다.
정부는 고분양가 심사 시 신규 사업장의 분양가를 인근 유사 사업장의 ‘시세’에만 기반해 산정하는 방식을 개선해, 급격한 자재비 급등 상황도 일부 반영할 수 있도록 ‘자재비 가산제도’를 도입하기로 했다. 현행 분양가상한제에서 활용 중인 기본형건축비를 일부 활용해 계산하는 것이다.
6월 현재 상황을 대입해 기존 분양가를 5억원으로 가정한 곳에 대입해 보면 최종 분양가는 5억160만원으로 상승하는 효과가 있다는 계산이 나온다. 최신 기본형건축비 상승분에서 최근 3년간 평균 상승분을 제외한 ‘단기 자재비 급등분’을 계산하고, 이 수치에 분양가 중 통상 건축비가 차지하는 비율인 40%를 곱해 ‘자재비 급등분 가산비율’을 산정한 뒤, 여기에 다시 기존 분양가를 곱해 최종 분양가가 결정되는 식이다.
기존 분양가 선정에 활용되는 시세 역시 이에 활용되는 ‘인근 사업장’ 기준을 개선하기로 했다. 현행 ▲500m 이내 ▲사업안정성·단지특성 유사성 ▲준공 20년 이내 등 세 가지 선정 기준 중 ‘준공 20년 이내’를 ‘준공 10년 이내’로 변경하는 것이다. 준공 연도 편차가 20년까지 벌어지면 노후단지가 많은 경우 비교 적정성이 떨어진다는 문제가 제기되면서다.
김영한 국토교통부 주택정책관은 “부동산원의 시뮬레이션에 따르면 분양가상한제 제도 개선 이후 이전보다 1.5~4.0% 정도 분양가가 상승하는 효과가 있을 것으로 추산된다”며 “최대 상승 폭인 4%는 재개발인 경우에 해당하며, 재건축의 경우는 이보다 더 낮은 수준이 될 것”이라고 했다.
제도 개편이 분양가 상승으로 이어지는 것과 관련해 “최근 물가도 많이 오르고 도심 내 저렴한 주택을 기다리는 수분양자의 상황도 고려해야 했기 때문에 실비 반영이 지나치지 않도록 고심을 거듭해 여러 안전장치를 두는 방식의 개편안을 내놓은 것”이라고 설명했다.
